Nach der unterschriebenen Vereinbarung vom 08.03.2023 beträgt die Kaltmiete ab 01.05.2023:
EG 620 €, Einbauküche 50 €, DG/MS 700 €, Nebenkosten 100 €, Lager/Parking 230 €. Gesamt: 1.700 € monatlich.
Mit Schreiben vom 31.05.2023 wurde ausdrücklich verlangt, den Nebenkosten-Dauerauftrag ab Juli 2023 von 100 € auf 240 € zu erhöhen. Daher sind die ab Juli 2023 zusätzlich gezahlten 140 € monatlich als Nebenkosten-Vorauszahlung zu verstehen, nicht als Kaltmieterhöhung.
In den Nebenkostenabrechnungen 2024 und 2025 wurden jedoch nur 150 € monatlich als Vorauszahlung berücksichtigt. Dadurch entsteht eine mögliche nicht berücksichtigte Vorauszahlung von 90 € monatlich.
⚠ Achtung — Tabelle 2026: Die neue Tabelle der Vermieterin vom 09.04.2026 stellt die bisherigen Zahlungen als
680 € EG-Kaltmiete und 780 € DG-Kaltmiete dar. Nach der Dokumentenlogik
vom 31.05.2023 waren die zusätzlichen 140 € jedoch Nebenkosten-Vorauszahlung — keine Kaltmiete.
Das ist entscheidend für Kaltmiete-Bemessung, Kappungsgrenze und alle künftigen Abrechnungen.
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Zusammenfassung in normalen Worten
Die Familie Voronkoff bewohnt seit 2019 das Objekt Einkornstraße 17 in Schwäbisch Hall-Hessental. Die Vermieterin ist Frau Karin Eisenmenger. 2023 gab es eine grundlegende Anpassung der Mietverhältnisse, die heute den Kern der Diskussion bildet:
Am 08.03.2023 wurde eine Vereinbarung unterschrieben, die ab 01.05.2023 die Kaltmiete neu regelt: 620 € (EG) + 50 € (Küche) + 700 € (DG/MS) + 100 € (Nebenkosten) + 230 € (Lager/Parking) = 1.700 € Gesamt.
Am 31.05.2023 hat die Vermieterin ein Schreiben mit der Jahresabrechnung 2022 verschickt. Darin steht ausdrücklich: „Bitte ändern Sie Ihren Dauerauftrag von 100,00 € auf 240,00 €." — also +140 € monatlich als Nebenkostenvorauszahlung ab Juli 2023.
Seitdem werden monatlich 1.840 € überwiesen (730 EG/Fam + 880 MS + 230 Lager). Doch in den Abrechnungen 2024 und 2025 wurden nur 150 € pro Monat als Vorauszahlung berücksichtigt — nicht die geforderten 240 €. Das ergibt eine kumulative Prüf-Differenz von rund 3.160 € bis 04.05.2026.
Was ist sicher?
620 € EG Kaltmiete (ab 01.05.2023)
50 € Einbauküche
700 € DG/MS Kaltmiete (ab 01.05.2023)
100 € NK ursprünglich (bis Juni 2023)
230 € Lager/Carport/Stellplatz
240 € NK ab Juli 2023 (Schreiben 31.05.2023)
Tatsächliche Zahlung 1.840 €/Monat
Was ist strittig?
Warum in Abrechnung 2024/2025 nur 150 €/Monat berücksichtigt wurden
Warum Tabelle 2026 die Beträge als 680/780 € Kaltmiete darstellt
Ob Korrektur, Guthaben oder Verrechnung erforderlich ist
Ob bereits geleistete Nachzahlungen rückwirkend angerechnet werden müssen
Was muss geklärt werden?
Korrektur Nebenkostenabrechnung 2023, 2024, 2025
Anerkennung der 240 € NK-Vorauszahlung ab Juli 2023
Klärung der Kaltmiete-Höhe vor neuer Mietanpassung
Neue Mietanpassung 2026 erst nach Klärung
Kennzahlen auf einen Blick
Jahr
Soll-VZ (240 €/Mon.)
Angerechnet
Differenz
Kosten Wohnung
Nachzahlung Wohnung
Status
Chronologische Ereignisse
Monatliche laufende Zahlungen 2023–2026
EG / Fam
DG / MS
Lager / Parking
Detail — Monatliche Zahlungen
Datum
Titel
Kategorie
Kalt
Küche
NK
Gesamt
Quelle
Status
Angerechnete vs. erwartete Nebenkosten-Vorauszahlung pro Jahr
Angerechnete VZ
Erwartete VZ (Soll)
Differenz
Alle Nebenkostenabrechnungen 2019–2025
Jahr
Einheit
Kosten
VZ angerechnet
VZ erwartet
Nachzahlung / Guthaben
Nicht berücks. VZ
Status
💡 In den Abrechnungen 2024 und 2025 stehen ausdrücklich nur 150 € VZ alt = 150 € VZ neu.
Das entspricht 1.800 €/Jahr. Nach Schreiben 31.05.2023 wären jedoch 240 €/Mon. = 2.880 €/Jahr als Vorauszahlung anzurechnen gewesen.
⚠ Diese Summe ist kein automatisch sicheres Guthaben. Bezeichnung: „Mögliche nicht berücksichtigte Nebenkosten-Vorauszahlung — Prüf-Differenz".
Wenn bereits Nachzahlungen geleistet wurden, muss geprüft werden, ob eine Korrektur, Verrechnung oder Rückzahlung möglich ist.
Was wurde bezahlt?
Tatsächliche monatliche Überweisungen.
Was hätte als NK berücksichtigt werden sollen?
Auf Basis Schreiben 31.05.2023 (240 €/Mon. ab Juli 2023).
Was wurde tatsächlich berücksichtigt?
Aus den Jahres-Nebenkostenabrechnungen.
Differenz pro Jahr
Soll-VZ minus angerechnete VZ.
Kumulative Prüf-Differenz (laufend addiert)
Detaillierte Berechnung
Jahr
Periode
Soll-VZ
Angerechnet
Differenz
Kumuliert
Bemerkung
Prüf-Differenz bis 04.05.2026
—
—
—
—
Mögliche nicht berücksichtigte VZ
Zwei Szenarien
Szenario A — Wenn keine Nachzahlung geleistet wurde: Die nicht berücksichtigte VZ bedeutet, dass die Familie Voronkoff mehr für Nebenkosten bezahlt hat als in den Abrechnungen erfasst wurde. Diese Beträge müssten den Vorauszahlungen zugeordnet und neu berechnet werden.
Szenario B — Wenn Nachzahlungen bereits geleistet wurden: Dann wurde eventuell doppelt gezahlt — zusätzlich zu den 240 €/Mon. wurden Nachforderungen aus zu niedrig angesetzten 150 € VZ beglichen. In diesem Fall ist eine Verrechnung oder Rückerstattung zu prüfen.
💡 Vergleich der drei Varianten. Die Summe „bisher" ist gleich (1.840 €), aber die interne Zuordnung ist entscheidend für Kaltmiete, Kappungsgrenze und Nebenkostenabrechnung.
Variante A — Tabelle Vermieterin (Anlage 1, 09.04.2026)
EG Kaltmiete
680 €
Küche
50 €
DG Kaltmiete
780 €
NK
150 €
Lager + Garage UG
150 €
Carport
50 €
Stellplatz
30 €
Gesamt bis 31.07.20261.840 €
Kaltmiete-Anteil EG+DG: 1.460 € · widerspricht der Logik vom 31.05.2023
Erhöhung um +300 € vs. heutigen Stand. Vor Akzeptanz: Klärung der Basis nötig.
Warum die interne Zuordnung wichtig ist
Kaltmiete ist die Bezugsgröße für die Kappungsgrenze bei künftigen Erhöhungen (in Baden-Württemberg üblich 20 % in 3 Jahren). Wenn die heutige Kaltmiete fälschlich mit 1.460 € (Variante A) statt 1.320 € (Variante B) angesetzt wird, hätte das für künftige Erhöhungen erhebliche Folgen.
Nebenkosten-Vorauszahlung wird in der Jahresabrechnung verrechnet. Wenn nur 150 € statt 240 € berücksichtigt werden, entsteht künstlich eine höhere Nachzahlung — obwohl tatsächlich genug überwiesen wurde.
Dokumentenkette & Quellenlogik
Alle relevanten Dokumente in chronologischer Reihenfolge mit ihrer Bedeutung für die Kaltmiete- und Nebenkosten-Diskussion.
💡 Dieses Argumentationsblatt ist als Gesprächsgrundlage gedacht — gegenüber Vermieterin Karin Eisenmenger, ihrem Sohn Martin, dem Mieterbund oder einem Anwalt.
Ton: sachlich, freundlich, lösungsorientiert.
1
Wir haben nicht zu wenig Nebenkosten gezahlt
Im Gegenteil: Die Vermieterin hat am 31.05.2023 selbst verlangt, den Dauerauftrag für Nebenkosten von 100 € auf 240 € zu erhöhen — wörtlich: „Bitte ändern Sie Ihren Dauerauftrag von 100,00 € auf 240,00 €."
2
Die ab Juli 2023 zusätzlich gezahlten 140 € waren keine Kaltmiete
Sie waren Nebenkosten-Vorauszahlung. Das ergibt sich direkt aus dem Schreiben vom 31.05.2023 und der dort beigefügten Kalkulation 2023 (Erhöhung um 140 € als NK-Position).
3
In den Abrechnungen 2024 und 2025 wurden nur 150 € monatlich berücksichtigt
Nach dem Schreiben vom 31.05.2023 hätten 240 € monatlich als Vorauszahlung angerechnet werden müssen. Die Differenz von 90 €/Monat ergibt eine Prüf-Summe von ca. 3.160 € bis 04.05.2026.
4
Vor einer neuen Mietvereinbarung über 2.140 € muss die Zuordnung geklärt werden
Wenn die Tabelle 2026 die Kaltmiete fälschlich auf 1.460 € (statt 1.320 €) festlegt, hat das Folgen für die künftige Kappungsgrenze und für die Berechnung jeder neuen Erhöhung. Das ist ein technisches, kein emotionales Thema.
5
Wir möchten keinen Streit, sondern eine saubere Klärung
Vorschlag: Gemeinsam mit dem Abrechnungsdienst (Herrn Lösch) werden die Abrechnungen 2023, 2024 und 2025 neu durchgerechnet — mit korrekter Anrechnung der 240 € Vorauszahlung pro Monat ab Juli 2023. Eventuelle Differenzen werden mit künftigen Mieten oder als Rückzahlung verrechnet.
Konkrete Bitten an die Vermieterin
Korrektur der Nebenkostenabrechnungen 2023, 2024, 2025 mit 240 € VZ/Monat ab Juli 2023.
Schriftliche Bestätigung, dass die Kaltmiete weiterhin auf der Basis 08.03.2023 ruht (EG 620 €, Küche 50 €, DG 700 €).
Anpassung der Tabelle vom 09.04.2026 (Anlage 1), damit die heutige Kaltmiete korrekt mit 1.320 € statt 1.460 € erscheint.
Erst danach: gemeinsame Verhandlung über die geplante Anpassung ab 01.08.2026.